Los acuerdos tecnológicos reviven el mercado de oficinas de Tel Aviv

Los últimos tiempos no han sido los mejores para el sector inmobiliario de oficinas de Israel. El declive de la industria tecnológica en Israel y en todo el mundo, el aumento de las tasas de interés, la inestabilidad política en Israel y, por supuesto, la guerra contribuyeron a un declive importante, especialmente después de la explosión de 2021 y 2022. Los estudios de mercado han demostrado una disminución significativa. una caída de los precios de alquiler por metro cuadrado, e incluso una cierta reducción de la ocupación, que el mercado de oficinas israelí no veía desde hacía mucho tiempo.

Parecía que la caída continuaba, hasta que en una semana se cerraron tres grandes acuerdos, barajando así las cosas. Google alquiló 20 pisos en la torre ToHa2 en Tel Aviv por 155 millones de NIS al año, mientras que Palo Alto Networks, como revela «Globes», amplía significativamente el número de pisos que alquila en la torre Alon 1 en la calle Yigal Alon, y después de 30 años En Herzliya, la empresa de capital riesgo Pitango se traslada a la nueva torre Landmark de Tel Aviv. Quizás nos apresuramos a elogiar el mercado de oficinas de Tel Aviv.

«El centro de Tel Aviv se comporta de manera diferente»

No hay duda de que la industria inmobiliaria de oficinas se encuentra en una recesión mundial, debido principalmente a la caída de la industria tecnológica. Hace dos años hubo acuerdos récord por 200 NIS por metro cuadrado en el centro de Tel Aviv. Según el informe de los especialistas en bienes raíces comerciales Newmark Natam para la segunda mitad de 2023, los alquileres de oficinas en una de las zonas más populares en ese momento, la calle Yigal Alon en Tel Aviv, disminuyeron un 27% en 18 meses.

Los últimos tres acuerdos reportados podrían ser un punto de inflexión. Los tres acuerdos reflejan entre 130 y 150 NIS por metro cuadrado al mes. Se trata de reducciones sustanciales con respecto a los picos antes mencionados, pero los profesionales inmobiliarios no lo ven como una señal de crisis, sino más bien como una vuelta a la cordura.

Newmark Natam VP o Ben Zvi Klein dice: «Los récords registrados hace dos años son excepciones y deben tratarse como tales. Los precios de las últimas ofertas son buenos precios de mercado, que no indican una caída. Se trata de pequeños cambios y ajustes a la situación del mercado, nada más.»

¿Es esta una tendencia que muestra la recuperación de todo el mercado? «Ha habido más tráfico últimamente», afirma Ben Zvi Klein, «pero las empresas se están tomando más tiempo que antes para elegir la torre y la zona. Están aprovechando la apertura de nuevos proyectos en lugares convenientes y tienen una alternativa a la oficina donde están desde hace años, que hasta ahora no existía. Un bien para la resiliencia de la industria también se refleja en el subarrendamiento (un inquilino que alquila el espacio que alquila a otra empresa), pero por dos o tres años. que las empresas asumen que pronto volverán a necesitar el espacio.

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El consultor inmobiliario Itai Shafran y socio de Soluciones de Planificación Económica dice: «En el sector de oficinas en Israel, siempre hay que dividir las cosas en dos: el Estado de Tel Aviv y demás. Hay bastantes lugares que se enfrentan al estancamiento, pero en Tel Aviv esto no necesariamente sucede. El centro de la ciudad es el corazón del sector de oficinas en Israel, y funciona de manera diferente Tel Aviv seguirá siendo el más buscado y un centro de atracción principalmente para la industria tecnológica. Mientras este sector siga recuperándose, veremos más acuerdos como este”.

¿Qué pasa con las ciudades alrededor de Tel Aviv?

Más allá de los grandes negocios en el centro de Tel Aviv, la realidad en las ciudades alrededor de la capital empresarial no es la misma. Ciudades como Petah Tikva, Rishon Lezion, Holon, Bat Yam y Bnei Brak, e incluso las zonas más remotas de la propia Tel Aviv (más allá de la distancia de media batería de scooter en el lenguaje de los profesionales inmobiliarios), se enfrentan a una demanda más débil, y esto a pesar de que el espacio de oficinas en ellos sigue creciendo.

Además, este mes anunció los despidos previstos de cientos de empleados de tecnología, incluido Pagaya, que alquila aproximadamente 2.500 metros cuadrados de espacio en las Torres Sarona en Tel Aviv, y está despidiendo a aproximadamente 100 empleados, el unicornio fintech Rapyd, que alquila aproximadamente 11.000 metros cuadrados. metros. metros en las Torres Azrieli despedirá a unos 30 empleados, la aplicación Moovit ubicada en Ness Ziona despedirá a unos 25 empleados y la empresa internacional Chegg cerrará su centro de desarrollo en Rehovot despidiendo a entre 80 y 100 empleados. Y esta es sólo una lista parcial.

Estos despidos indican el esperado vaciamiento del espacio de oficinas, y no está claro qué tan fácil será llenarlo, ciertamente aquellos que no están en una «ubicación privilegiada» en Tel Aviv. Hace ya un año, Wix ofreció subarrendar parte de su nuevo campus en Glilot. No muy lejos, SolarEdge, que se enfrenta a problemas financieros, ocupará su nuevo campus a principios de 2025 y podría hacer lo mismo para reducir costes. Amot todavía está trabajando para ocupar la mayor parte de la torre de su campus de Holon, y su proyecto en el complejo Elef en Rishon Lezion todavía está en planificación, unos seis años después de su inicio.

Ben Zvi Klein dice: «No es posible pintar todo de color de rosa. Hay una gran incertidumbre en todo lo relacionado con el sector tecnológico y el mercado es desafiante, lento y un poco más difícil pero no negro. Hay incertidumbre pero el sector no es «Israel no tiene precedentes, aproximadamente el doble de la necesidad», dice Shafran, «principalmente al este y al sur de Tel Aviv, las cosas se ven diferentes. En Petah Tikva, por ejemplo, hoy los espacios se alquilan por debajo del costo, y no sólo En estas áreas se necesita más paciencia.»

Una de las palabras clave para esas zonas es el tren ligero. Cuando finalice la construcción de las Líneas Púrpura y Verde, que crearán una red de tren ligero con la Línea Roja, que también llegará a las ciudades alrededor de Tel Aviv, el mapa de la demanda probablemente cambiará. «Cuando el tren ligero empiece a funcionar como una red de transporte de líneas integradas, estaremos en un mundo completamente diferente», afirma Ben Zvi Klein. «Todo será diferente, incluso las zonas de empleo como el complejo Elef en Rishon Lezion, Herzliya Pituah y el complejo Infinity en Ra’anana».

Shafran afirma que el desarrollo de la industria tecnológica también puede afectar a las ciudades que rodean Tel Aviv. «Si la alta tecnología vuelve a crecer, tendrá un efecto en otras empresas financieras y comerciales que las obligará a abandonar las torres de oficinas en Tel Aviv. Los niveles de precios fijados por la alta tecnología pesarán sobre ellas y se trasladarán a las zonas circundantes. «.

«Los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias generadoras de ingresos cayeron»

Desde que comenzó la crisis en el sector inmobiliario de oficinas, a principios de 2023, los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias generadoras de ingresos han sufrido una fuerte caída, que ha continuado este año. A partir de 2024, el índice inmobiliario generador de ingresos de Tel Aviv ha caído un 16%.

El precio de las acciones de Amot Investments (TASE: AMOT), uno de los socios del proyecto ToHa2 donde se firmó el gigantesco acuerdo con Google, subió alrededor de un 5% después del informe, pero desde entonces ha disminuido un 6%. Bayside (Gav-Yam) (TASE: GVYM), socio de Amot en ToHa, subió un 8% desde principios de la semana pasada y ha mantenido su fortaleza desde entonces.

«El mundo de las oficinas se encuentra en un momento completamente desafiante», afirma Ben Zvi Klein, «pero un momento desafiante no es necesariamente un momento difícil o malo para la industria».

«Hemos estado en el punto más bajo durante casi dos años, pero todavía veremos venir el aumento», afirma con seguridad Shafran, «especialmente cuando la alta tecnología vuelva a desarrollarse y crecer, después del parón que todos experimentamos, en Israel y en el mundo.»

Publicado por Globes, Israel Business News – en.globes.co.il – el 4 de julio de 2024.

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