Economista de la Casa Blanca: la vivienda asequible tiene un «problema de retorno de la inversión»

En pocas palabras, no hay suficientes casas para todos. Como era de esperar, el tema se ha convertido en un tema importante en la campaña presidencial. La vicepresidenta Kamala Harris pide construcción subsidiada y ampliar la asistencia a los compradores de vivienda por primera vez. Donald Trump ha prometido bajar las tasas, reducir la burocracia y frenar la inmigración para reducir la competencia por las escasas viviendas.

Mientras tanto, el economista principal de la Casa Blanca, Jared Bernstein, tiene sus propias opiniones. Poco después del recorte de tipos de la Fed en septiembre, Bernstein habló con él. Fortuna para compartir lo que él considera las medidas necesarias para resolver la escasez de viviendas en el país. Algunas de las soluciones, afirmó, son relativamente sencillas.

«Desde la perspectiva de los promotores, construir viviendas asequibles simplemente no se hace con un lápiz», dijo Bernstein, presidente del Consejo de Asesores Económicos del presidente.

Dijo que se necesitan incentivos para construir este tipo de casas para ayudar a los desarrolladores a obtener un retorno de su inversión.

«En gran parte», dijo, «porque las personas con ingresos bajos e incluso medios no siempre pueden pagar lo que cuesta desarrollar tales propiedades, y esto es una falla de mercado muy clara».

Una medida probada y verdadera para solucionar este «problema de retorno de la inversión» para las viviendas multifamiliares, dijo, es el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos, que requiere que los desarrolladores reserven un cierto porcentaje de unidades restringidas para alquiler para familias de bajos ingresos. Según el Centro de Política Fiscal de Urban-Brookings, es, con diferencia, el programa federal más grande para fomentar viviendas de alquiler asequibles para familias de bajos ingresos.

El Comité Conjunto de Impuestos estima que el programa costará 15.200 millones de dólares para 2025. El presupuesto anual propuesto por el presidente Joe Biden en marzo pedía una expansión del crédito de 37.000 millones de dólares, además de reducir a la mitad el requisito de financiación de bonos privados para crear más acuerdos.

Muchos críticos afirman que varios intermediarios se quedan con una parte del crédito, lo que significa que una parte importante de la subvención no se destina a la creación de nuevas viviendas, y añaden que el crédito puede hacer subir el precio de la vivienda de manera generalizada. Al mismo tiempo, algunas autoridades estatales tienden a aprobar proyectos que concentran desarrollos de bajos ingresos en áreas donde históricamente han estado agrupados y donde las oportunidades económicas son limitadas, según el Tax Policy Center.

Rodéate de «NIMBYismo»

Bernstein, que citó incentivos similares para la construcción de viviendas unifamiliares asequibles, es conocido como un progresista acérrimo. Sin embargo, tanto los republicanos como los demócratas de todo el país están de acuerdo con él en que las políticas restrictivas en el uso del suelo también son un obstáculo importante para abordar la escasez de viviendas.

Muchos estados y ciudades están tratando de cambiar las reglas de zonificación para permitir una mayor densidad de población, particularmente permitiendo que se construyan dúplex y triplex en vecindarios diseñados para viviendas unifamiliares. Sin embargo, las consecuencias de los propietarios de viviendas pueden desbaratar estos esfuerzos.

Cuando los residentes dicen «en mi patio trasero no», un fenómeno conocido en la industria inmobiliaria como NIMBYismo, a menudo llenan las reuniones del consejo municipal y presionan a los funcionarios locales para que bloqueen tales cambios. Incluso cuando los estados aprueban leyes para limitar la capacidad de las ciudades de decir no, la gente encuentra otros obstáculos, según Sean Dobson, presidente y director ejecutivo de Amherst Group.

«Y es esta tensión entre las ciudades que están tratando de crear más viviendas y los propietarios de tierras que están tratando de preservar su visión de la vivienda, [that] es realmente la fuente de la fricción», dijo Dobson en de fortuna Conferencia sobre el futuro de las finanzas en mayo.

Bernstein cree que ahí es donde el gobierno federal puede ayudar. En 2022, un paquete de gastos de 1,7 billones de dólares del Congreso incluyó 85 millones de dólares en subvenciones a estados y ciudades que implementen reformas de zonificación. Los programas del Departamento de Transporte y del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tienen componentes similares.

«Cuando estructuramos algunas de las subvenciones y préstamos que otorgamos», explicó Bernstein, «decimos: ‘Mira, si quieres una subvención para infraestructura, eso es genial’. Queremos dártelo. Díganos cómo va a aprobar alguna zonificación de exclusión y nos aseguraremos de que tenga más posibilidades de obtener esa oferta’”.

Quizás eso conduzca a más viviendas y a precios más bajos.